Разумеется, реальность не столь схематична и изобилует деталями. Тем не менее такова ситуация, произошедшая в центре Чебоксар в сентябре 2015 года. Молодой человек по имени Дмитрий зарегистрирован в доме, в котором фактически потерял возможность проживать. Впрочем, обо всем по порядку.
Добро пожаловать в реальность
Эта история началась в «тыловых» Чебоксарах в августе 1942 года. Прабабушку Дмитрия эвакуировали из прифронтового Сталинграда вместе с тремя малолетними детьми. Здесь она снимала жилье в доме 33 по улице Водопроводная, чтобы в 1952 году выкупить его.
Деревянное строение, возведенное еще в 1930 году, очень скоро пришло в негодность, а потому новоиспеченные хозяева принимают решение снести постройку и построить новое жилье. К началу 60-х годов строительство было закончено, дом возведен, а перенумерация присвоила зданию адрес Водопроводная, 71.
При этом ни разрешения на строительство, ни акта ввода в эксплуатацию, ни иных нормативных документов тогда получено не было. Потому в 1961 году Бюро технической инвентаризации (БТИ) города Чебоксары признает постройку объектом жилищного строительства и присваивает ей статус «самовольной».
Существуют архивные документы, допускающие оформление домовых книг и прописку членов семьи в домах, признанных «самовольными». Это позволило в дальнейшем прописать по адресу родственников Дмитрия — дедушку, отца и его самого с матерью.
Таким образом, до рубежа веков дошел исправный жилой дом с печным отоплением, общей площадью 56,4 квадратных метра. Он был застрахован, жильцы осуществляли текущий ремонт и исправно платили налоги.
В начале двухтысячных прабабушка Дмитрия умирает, а следом и его дед. Весной 2004 года родители молодого человека разводятся, а отец снимается с учета по указанному адресу. Фактическими наследниками участка с домом остаются Дмитрий и его мама. Ими регулярно оплачивались коммунальные услуги, производился текущий ремонт. В октябре 2012 года отдел БТИ проводит инвентаризацию здания и выдает жильцам технический паспорт, где дом признается жилым и используемым по назначению.
Разумеется, «самовольный» статус постройки никого не устраивал, а потому было решено оформлять права собственности. Согласно пункту 3 ст. 222 ГК РФ признание права собственности на самовольное строение возможно осуществить в судебном порядке.
В декабре 2014 года Дмитрий вместе с матерью обращаются в суд с иском о признании права собственности (по ½ доле) на самовольную постройку. При этом стоит отметить, что после развода Дмитрий проживал с отцом и не особо ладил с матерью. Более того, она фактически не проживала по указанному адресу, предпочитая деревянному дому трехкомнатную квартиру, уже имеющуюся в ее собственности. Что, впрочем, не помешало ей подать иск вместе с сыном сразу, как только начался процесс оформления здания. Возможно, речь шла о перспективе получить участок земли в центре города.
Именно поэтому в январе 2015 года Дмитрий с отцом решают приостановить начатый процесс. Они вышли с новым исковым заявлением к матери о признании ее утратившей право пользования жилым помещением, чтобы после полностью оформить дом на юношу.
Летом нынешнего года во время нового процесса мать сама снимается с регистрационного учета по адресу Водопроводная, 71 и улетает жить в США с новым мужем. Суд удовлетворяет иск и признает ее утратившей право пользования домом, однако та через своего доверителя подает апелляционную жалобу с достаточно пространной формулировкой: «Прошу отменить решение суда о признании меня утратившей право пользования в связи с тем, что я утратила данное право по собственному желанию». Вступление в законную силу решения суда откладывается до ноября, однако случается непредвиденное. В конце сентября 2015 года дом сносят. На сцену выходит ООО «Отделфинстрой».
Пространство для маневра
Появление нового действующего лица обусловлено договором № 94 «О развитии застроенной территории города Чебоксары, ограниченной улицами Водопроводная и К. Иванова». В ноябре 2014 года, выиграв аукцион, ООО «Отделфинстрой» заключило его с администрацией города Чебоксары и тем самым принялось развивать территорию, расположенную за монументом «Мать-Покровительница», общей площадью 25,5106 га.
В ракурсе Градостроительного кодекса РФ развитие застроенной территории является эффективным способом решения сразу нескольких проблем. Среди них — обеспечение граждан комфортным жильем, ликвидация аварийного жилого фонда, строительство и реконструкция коммунальной инфраструктуры. Но зачастую ореол целесообразности этим самым воображением ограничивается. На деле возможны варианты.
Согласно тексту договора № 94 застройщик обязан изъять жилье у ряда граждан и расчистить землю, чтобы в дальнейшем возвести там новые многоквартирные дома. В тексте четко прописаны жильцы, пользующиеся квартирами «по договорам социального найма», а также собственники площадей. Для первой категории предусмотрено предоставление иного жилья, а для собственников — «уплата выкупной цены», рассчитанная из рыночной стоимости вместе с убытками, связанными с изъятием.
Поскольку «развитие территории» предусматривает работу с аварийными многоквартирными домами, в договоре ни слова не сказано о жителях «частного сектора». А это, в свою очередь, создает пространство для маневра.
Данное поле практически не сужается законом. Индивидуальные постройки всех мастей упомянуты в пункте 4 статьи 46.1 ГК РФ, но там ни слова не сказано, как именно с ними поступать. На практике инвестор и собственник заключают гражданско-правовую сделку. Аналогичные вопросы с жильцами «самостроев», не находящихся в собственности, должны определяться постановлением администрации. Но его нет. И вот пресловутая вариативность вступает в игру.
В нашем случае алгоритм следующий: «Отделфинстрой» заключает с жильцами «частного сектора» соглашения, где определяется цена выкупа объекта для его последующего сноса. Таким образом, в добровольном порядке за денежную компенсацию покупается согласие зарегистрированных жильцов на снос здания. И если стороны договорились, то все прекрасно, и схема работает. Однако в случае с домом 71 по Водопроводной согласия достигнуто не было. С Дмитрием никто никаких соглашений не заключал, а дом тем не менее снесли.
Как только отец молодого человека узнал о сносе, он тут же вызвал полицию для фиксации происшедшего. Помимо разрушения самого здания, также были вывезены личные вещи жильцов. Сотрудники Отдела полиции № 4 связались с представителями «Отделфинстроя» и выяснили, что разрешение на снос здания ими получено. Правда, не от Дмитрия, а от его матери.
Оказывается, перед тем как добровольно сняться с регистрационного учета по данному адресу, она подписала с «Отделфинстроем» соглашение о сносе дома. Взамен мать получила денежную компенсацию в размере 1 млн рублей, после чего в августе улетела в США. На основании данного соглашения и был произведен снос, что не может не вызвать ряд вопросов.
В погоне за эффективностью
Разумеется, самый главный из них — почему дом вообще снесли? Стоит понимать, что отсутствие договоренности порождает спор. Решение спора — это прерогатива судебных органов. Потому, абстрагируясь от договоров, соглашений и прочего «развития», взглянем на ситуацию с точки зрения закона. Так почему дом снесли?
Может быть «Отделфинстрой» посчитал, что строения вообще нет, рассудив, что это «засыпушка», «груда мусора» и вовсе не является домом? Но это не так.
Технический паспорт, полученный в отделе БТИ в 2012 году, признал дом «жилым и используемым по назначению». Да и кадастровый паспорт, полученный в 2015 году, тоже оформляется не на «засыпушки», а на объект недвижимости. Кроме того, там были зарегистрированы люди, о чем трудно было не знать, если разыскиваешь их с целью заключить добровольное соглашение на снос.
Может быть, они решили, что незаконная постройка не имеет законного статуса? Да нет. Имеет. Тема юридического определения «самостроев» ввиду своей массовости чрезвычайно актуальна и подробно прописана в статье 222 ГК РФ.
Может быть, они посчитали, что самовольную постройку можно также самовольно снести? И здесь мимо, потому что нельзя.
В 2011 году Высший арбитражный суд опубликовал обзор судебной практики (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 — прим. ред.). В нем четко сказано, что «принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда, которым удовлетворен иск о сносе».
Может быть, они подумали, что согласие матери дает право на снос? Тоже промах. Даже если возвращаться в рамки «добровольного» сюжета, когда схема работает, то здесь также не стыкуется.
Согласно домовой книге, на момент заключения соглашения между матерью и «Отделфинстроем» по адресу Водопроводная, 71 были зарегистрированы два человека — Дмитрий и его мать. Следовательно, они оба имели право пользования жилым помещением, а значит, оба должны давать свое согласие. Мать, не имея доверенности, не могла решить этот вопрос за совершеннолетнего сына.
А может быть, все гораздо проще, и «Отделфинстрой», как и всякое коммерческое предприятие, решил руководствоваться экономической целесообразностью? И избрал наиболее эффективное решение? Иначе как еще можно объяснить игнорирование самых элементарных действий?
Застройщик мог решить ситуацию в рамках договора «О развитии», договорившись с обоими жильцами. Если не вышло, он мог обратиться в суд и снести дом в установленном законом порядке. Тем не менее был избран иной вариант, и дом вместе со всеми личными вещами был просто уничтожен. Таким образом, ситуация покинула рамки не только договора «О развитии», но и гражданско-правовых отношений. Юрист Елена Сергеевна Кузнецова, будучи доверенным лицом молодого человека, подчеркивает:
— Фактически, конституционные права молодого человека были нарушены. А именно статья 40 Конституции РФ «О лишении единственного жилья», гласящая, что «никто не может быть произвольно лишен жилища».
Что в итоге?
В сухом остатке перед глазами вырисовывается следующая картина. Дом снесен, застройщик продолжает «развивать территорию», а Дмитрий фактически лишился возможности проживать в своем единственном жилье.
Редакция «МК» в Чебоксарах» пыталась связаться с представителями «Отделфинстроя», но безуспешно. Сразу после происшествия нам отказались давать какие-либо комментарии, а чуть погодя, при повторном обращении, сообщили, что уполномоченные люди находятся в отпуске.
Отдел полиции № 4, куда в октябре обратились Дмитрий с отцом, отказал им в возбуждении уголовного дела по статье 330 УК РФ «Самоуправство». Как сообщается в постановлении от 10 октября 2015 года, отказ мотивирован «отсутствием состава преступления, предусмотренного статьей». В пресс-службе МВД уточнили:
— Судя по данным предварительной проверки, речь идет больше о гражданско-правовых отношениях. Снос дома был осуществлен на основании соглашения № 2 от 18 августа 2015 года между «Отделфинстроем» и одним из прописанных жильцов. В ответ на заявление жильца сообщаем, что состава преступления по статье 330 УК РФ «Самоуправство» не выявлено. Возникший имущественный спор стоит разрешать в суде.
Аналогичную констатацию факта сообщили и в администрации города. Елена Сергеевна обратилась туда с просьбой разобраться в ситуации, на что получила следующий ответ: «Самовольная постройка снесена на основании Соглашения между застройщиком и гражданкой, которая была зарегистрирована по данному адресу». В пресс-службе Управления архитектуры и градостроительства пояснили:
— Гражданско-правовые, финансовые и прочие отношения между жильцами и застройщиком регулируются только ими. При возникновении споров граждане могут обратиться в суд.
Таким образом, муниципальные власти, наряду с правоохранителями, отказали Дмитрию в содействии, оставив один на один с застройщиком. А последний, в свою очередь, видимо, и не думает о компромиссе, поскольку до сих пор не связался с юношей.
Но если действия «Отделфинстроя» логично объясняются поиском экономической выгоды, то молчаливое наблюдение администрации вызывает вопрос: «Почему в договоре проигнорирована тема «самостроев»? Неужели никто не знал об их существовании? Вопрос, как и финал этой истории, остается открытым.